may 16

🏠 IBI impagado en compra o adjudicación de vivienda

🏠 IBI impagado en compra o adjudicación de vivienda

En este artículo vamos a intentar aclarar una cuestión que siempre surge “ después de…”, es decir, “después de haber comprado una vivienda” o “después de habernos adjudicado una vivienda” en subasta. Por supuesto, sabemos que desde la adquisición nos corresponde abonar los impuestos que se vayan devengando del inmueble. El IBI es un impuesto que se devenga el día uno de enero de cada año.¿IBI impagado?

En el supuesto de compra de vivienda, a veces nos encontramos que una vez firmada la escritura de compraventa, al poco tiempo, recibimos notificación del Ayuntamiento reclamando varios recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de la vivienda que acabamos de comprar. Y nos preguntamos, ¿es posible esta reclamación del Ayuntamiento hacia mí? ¿Debo pagarla? ¿Por qué no fui informado antes?

El problema está en la firma de la escritura pública de compraventa y en el asesoramiento que hayamos tenido en ese momento.

La normativa española, contempla una garantía que da derecho a los Ayuntamientos a cobrar este impuesto de años anteriores al nuevo propietario con el consiguiente perjuicio económico para él. Esta garantía se llama “derecho de afección” y lo avala el art. 64.1 TRLRHL que configura un derecho de persecución o garantía respecto del bien inmueble para el abono de la deuda o deudas derivadas del referido impuesto, aunque el bien se haya transmitido posteriormente y el titular del mismo ya no sea el deudor principal o sujeto pasivo de los ejercicios correspondientes pendientes de pago.

Este precepto impone a los Notarios la obligación de solicitar información y de advertir al nuevo propietario en el momento de la escritura pública de compraventa respecto de las posibles deudas pendientes en concepto de IBI del bien que se transmite y de la afección del inmueble al pago del IBI. Esta afección de los bienes inmuebles al pago del impuesto se encuadra en un supuesto de carácter especial aplicable únicamente al IBI y es especial porque hablamos de un tributo de gran importancia para las arcas del Ayuntamiento dado el volumen de ingresos que supone.

El comprador debe exigir en el momento de la escritura pública que se le informe si la vivienda está al corriente del pago del IBI, y exigir al vendedor el último recibo del referido tributo. Si esta información no nos fue facilitada o simplemente manifestamos conocerla para no demorar la compraventa, entonces nos encontramos con el problema de la obligación de pagar ese IBI atrasado, pero con un límite… El Ayuntamiento tiene derecho a cobrar los recibos impagados del año natural en que se compra la vivienda y del inmediato anterior. ( Art. 78 de la Ley general Tributaria del 2003 establece el referido límite de tiempo y art. 194 de la Ley Hipotecaria).

El resto de recibos de IBI impagados, caso de haberlos, podemos lucharlo para evitar su abono. Firma10 Abogados os informa que:

1.- Hay que comprobar los posibles recibos que hayan prescrito. El art 66 LGT 58/ 2003 de 17 de diciembre refiere que prescriben a los CUATRO AÑOS. El problema surge en saber desde cuándo se computan estos CUATRO AÑOS, y que el art. 67 de la referida Ley, aclara que  desde el día siguiente a aquel en que finalice el plazo de pago en período voluntario. El mismo artículo en su apartado 2, dice que tratándose de responsables subsidiarios, el plazo de prescripción comenzará a computarse desde la notificación de la última actuación recaudatoria practicada al deudor principal o a cualquiera de los responsables solidarios.
El art. 41 de la misma Ley General Tributaria, establece que los nuevos adquirientes del inmueble serán responsables subsidiarios (no solidarios), que la responsabilidad alcanzará a la totalidad de la deuda tributaria (no prescrita) exigida en periodo voluntario y que de ninguna manera dicha responsabilidad alcanzará a las sanciones que hayan podido recaer sobre el deudor principal.
En resumen, el comprador de la vivienda se considera a efectos tributarios y para el pago del IBI como responsable subsidiario, por lo que tendremos que comprobar la fecha de la última actuación recaudatoria practicada para empezar a contabilizar los CUATRO AÑOS de prescripción.

2.- Comprobar que el Ayuntamiento ha agotado todo el procedimiento de recaudación, tanto en periodo voluntario como en ejecución, hasta llegar a la declaración de fallido del deudor principal.

3.- Exigir que la reclamación que nos realiza el Ayuntamiento por estos recibos de IBI atrasados siga los cauces legales que consisten en emitir declaración de fallido del deudor principal, incoar al adquiriente del inmueble un procedimiento de derivación de responsabilidad o declaración de afección según jurisprudencia y siempre exigir que, previa audiencia, se declare la responsabilidad, su alcance y su extensión. Este acto debe ser notificado formalmente con requerimiento de pago de las deudas de IBI no prescritas en periodo voluntario.

En este procedimiento, tendremos derecho a impugnar la liquidación practicada por el Ayuntamiento si no estuviéramos conforme o encontráramos alguna causa de nulidad o anulabilidad. Podríamos oponernos por los plazos e interrupciones que se hayan practicado conforme al art. 68 de la Ley general Tributaria, por las formas de notificación, por el contenido de los escritos realizados,… La cuestión es buscar fórmulas que eviten pagar esos recibos que injustamente se reclaman al nuevo propietario.

En el supuesto de los adjudicatarios de viviendas por subasta judicial, nos encontramos en una situación parecida.
Ya hemos comentado que el IBI es un tributo de carácter especial pues se trata de una afección que establece una garantía distinta y compatible con la configurada en el art. 78 LGT, donde se regula la hipoteca legal tácita. ¿Qué significa esto? Pues que el Ayuntamiento tiene preferencia para cobrar el recibo del año en curso y el del año anterior del IBI antes que el acreedor que ha ejecutado la hipoteca y antes que el resto de acreedores aunque tengan inscrito su derecho con anterioridad. El Ayuntamiento no necesita inscribir en el Registro de la Propiedad la anotación preventiva de embargo sobre esa deuda, sino que se da por supuesta.

El adjudicatario de una vivienda en subasta se halla desprotegido ante este hecho, porque carece de Notario que le informe y avise de los recibos de IBI impagados de la vivienda que pretendemos adjudicarnos. Y la información además, no consta en la nota simple porque el Ayuntamiento no tiene que inscribir su embargo.

La mejor solución sería averiguar la deuda pendiente en las oficinas del Catastro.

Otra diferencia de adquirir el inmueble en subasta es que la Ley no regula expresamente el momento de adquisición del inmueble. En la escritura pública de compraventa es evidente, pues es la fecha de la firma de la compraventa por las partes, pero en una subasta el inmueble se adquiere desde que se dicta el Decreto de Adjudicación, una vez que el Secretario Judicial expide testimonio del mismo para que el particular inscriba su derecho en el Registro de la Propiedad.

Pongamos un ejemplo. La subasta se celebra en noviembre de 2014 y el Decreto de Adjudicación se dicta en abril de 2015. El IBI se devenga el día uno de enero de cada año (art. 75 Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Por lo tanto, si el IBI se devenga en enero de 2015, el titular seguiría siendo el ejecutado y correspondería pagarlo él, pues la transmisión a efectos legales de subasta no tiene lugar hasta abril de 2015. Si no lo paga, tendríamos la obligación de pagar el año en curso del IBI impagado más el año anterior. El problema está en que a veces se nos dice que el año en curso es desde fecha de la subasta y el año anterior. En este ejemplo, intentarían reclamarnos el año 2014 y el anterior (2013), y a ello nos debemos oponer. Hay que tener claro que debemos pagar el año en curso y el anterior desde fecha del Decreto de Adjudicación, y que en este caso sería el año 2015 y el año 2014.

Pero el problema se complica porque el Decreto de Adjudicación es recurrible, por lo que nos planteamos si la fecha de adjudicación del inmueble sería la de firmeza del Decreto, o incluso la de notificación de la firmeza.

La Ley no aclara este asunto por lo que podríamos luchar para evitar una reclamación injusta por parte de los Ayuntamientos que a veces contabilizan la adjudicación desde fecha de la subasta.

Por lo demás, es de aplicación lo expuesto para los compradores de viviendas y la forma de evitar el abono de los pagos reclamados, o al menos, parte de su abono.

Firma10 Abogados apuesta por luchar y reclamar siempre en estos casos, pues esta práctica de los Ayuntamientos es injusta para el nuevo adquirente que se encuentra indefenso ante una ley garantista de ese tributo.

En Firma10 Abogados cuestionamos todo lo que nos plantean los Ayuntamientos en este tipo de reclamaciones: la prescripción de recibos y sus plazos, la valoración de la afección, el importe reclamado, la improcedencia de intereses que derivan del deudor principal, el posible incumplimiento de información ofrecido por el Notario, las notificaciones efectuadas, la formalización del expediente y posibilidades de impugnar e incluso el límite de responder con el bien afecto o posibilidad de embargo de cuentas bancarias para deudas pequeñas, posibilidad y exigencia de emitir y separar recibos en caso de ser varios titulares, o tratarse de una comunidad de bienes o proindiviso, o en caso de divorcio o liquidación de bienes gananciales para tramitar y reclamar de forma separada a cada cónyuge.

Para finalizar, comentar que  no debe confundirse este Impuesto con las sorpresas que también nos encontramos al adquirir una vivienda cuando nos reclaman los recibos impagados a la Comunidad de Propietarios por el anterior titular y que tienen un tratamiento diferente, así como su límite y forma de oponernos, y que será cuestión a abordar en otro artículo…

Cómo pagar ibi atrasado

Contabilizar el ibi

 

Marisa Rodríguez

Abogada

Firma 10 Abogados

 

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