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Doble venta de inmuebles

Doble venta de inmuebles

La doble venta de inmuebles

En nuestro despacho profesional, desde hace más de 15 años, se asesoran numerosas cuestiones relacionadas con la compraventa o alquiler de inmuebles, queriendo destacar desde FIRMA10 ABOGADOS, alguna de las situaciones que más controversia ha suscitado en los últimos tiempos, con motivo de la crisis inmobiliaria, como es la de distinguir en aquellos actos derivados de una compraventa, la existencia una posible actuación punible que pueda dar lugar a una condena penal.

Entre estos actos hay que destacar aquel en el que una persona, propietaria de un bien inmueble, realiza una doble venta sobre el mismo bien, con las consecuencias jurídicas que tanto en el orden civil, como en el orden penal se pueden derivar del mismo, y de la protección que se ha de realizar al adquirente del inmueble, que ha sido objeto de doble venta.

El delito de estafa inmobiliaria está tipificado en nuestro Código Penal en el artículo 251.1, en el que expresamente se dispone que “Será castigado con la pena de prisión de uno a cuatro años: 1º Quien, atribuyéndose falsamente sobre una cosa mueble o inmueble facultad de disposición de la que carece, bien por no haber tenido nunca, bien por haberla ya ejercitado, la enajenare, gravare o arrendare a otro, en perjuicio de éste o de tercero.”

Hay que señalar que para que se sancione penalmente a aquel sujeto que realice el acto definido en el precepto penal, y por tanto, que la doble venta de un inmueble sea objeto de un procedimiento penal, que se iniciará a través de la correspondiente denuncia o querella, es suficiente con que la venta se haya producido en documento privado, sin elevación a escritura pública, ni inscripción en el Registro de la Propiedad u otro símbolo que demuestre la entrega del bien.

Para que se produzca, y se estime la consumación de la estafa en su modalidad de doble venta punible, es necesario que el vendedor mantenga la disposición, y la titularidad de los bienes, de tal manera que cuando realiza la segunda venta, sepa y conozca la realización de la anterior, destacándolo así la reciente doctrina del Tribunal Supremo.

Dicho esto, son varios los requisitos que se han de tener en cuenta, tal y como lo dispone nuestro Alto Tribunal, en reciente Sentencia, debe haber existido una primera enajenación, y que sobre la cosa vendida, haya existido una segunda venta antes de la definitiva transmisión al adquirente, es decir, antes de que el primer adquirente se encuentre con relación a la cosa adquirida en una posición jurídica tal que el anterior titular, del bien en cuestión, ya no esté capacitado para realizar un nuevo acto de disposición a favor de una tercera persona.

En cualquiera de los casos debe existir otro afectado, y que puede ser tanto el primero de los adquirentes, como el segundo, y como no puede ser de otra manera, ante la existencia de estos negocios jurídicos criminalizados, el Código Civil prevé también esta situación de manera que el artículo 1.473 de citado texto legal, dispone que si una misma cosa se hubiera vendido a varios compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado la posesión de ella con buena fe, si fuera mueble.

Si fuera inmueble, como es el tema que estamos tratando, la propiedad será de aquel adquirente que antes haya inscrito en el Registro de la Propiedad, si bien, en el caso en que no se haya procedido a tal inscripción, habrá de estarse a quien sea primer poseedor de buena fe, y faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua.

Además de esta modalidad de estafa inmobiliaria, existen otras que serán tratados en otros artículos, y que a modo de introducción dejamos citados para su posterior desarrollo, como es el caso de la venta de cosa ajena, la ocultación de gravámenes, y/o simulación de contrato.

Desde nuestro despacho profesional, FIRMA10 ABOGADOS, se cuenta con Letrados especializados en esta materia, tanto desde la perspectiva civil, como penal, y tratamos de dar solución, con un gran éxito, a todos aquellos problemas derivados en el tráfico jurídico de las compras o ventas de bienes inmuebles.

Silvia Martín

Firma10Abogados

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