feb 8

Disolver la copropiedad de una vivienda. Subasta judicial o acuerdo.

Disolver la copropiedad de una vivienda. Subasta judicial o acuerdo.

Disolver la copropiedad de una vivienda. Subasta judicial o acuerdo.

 Asunto complejo es el hecho que tras un divorcio, separación de hecho, herencia, o cualquier otro acto jurídico, quede un inmueble a nombre de más de un propietario.

Ya sea por razones económicas o personales, a veces, uno de los propietarios no desea mantener esta copropiedad.

El artículo 400 CC dice que: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común”. (Este artículo se aplicará siempre que la cosa común sea indivisible).

Debido a lo extenso del ámbito de la cosa común, expresamente vamos a referirnos a la copropiedad de los inmuebles. Se trata de ejercer la acción de división de cosa común.

En el supuesto que los copropietarios lleguen a un acuerdo para disolver esa copropiedad, no se plantea problema alguno. Seguramente se acordará su venta a un tercero por un precio consensuado, o bien, podrá adjudicársela uno de los copropietarios con al abono a los demás del precio pactado.

 El problema surge cuando no hay acuerdo entre los copropietarios.

 El procedimiento adecuado para la división de la cosa común en el supuesto de un inmueble antes del 15 de octubre de 2015 era el juicio ordinario.

 Se trata de reclamar a un Juzgado que extinga esa copropiedad o condominio, y a falta de acuerdo, se aplicará el artículo 404 CC: “ Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio”.

 Usualmente, la práctica era llegar a la subasta judicial y aplicar los arts. 670 y ss de la LEC. Pero estos artículos van referidos exclusivamente a las ejecuciones forzosas dentro de los procedimientos de apremio y no deberían ser aplicables en estos casos en los que no existe una reclamación de cantidad que ejecutar.

Además, en este tipo de subastas de división de cosa común, las partes pueden acordar las condiciones de la subasta, siendo el demandante quien primero sugiere al juzgado las condiciones que le interesan.

En fecha 15 de octubre de 2015 entró en vigor la Ley 15/2015 de 2 de julio que ha introducido en su título VII de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, el nuevo expediente de subastas voluntarias, que pasa a ser competencia de los Secretarios Judiciales (que ahora han pasado a llamarse Letrados de la Administración de Justicia por el art. 440 LOPJ). En su art. 108 dice que serán de aplicación las disposiciones de este título siempre que deba procederse, fuera de un procedimiento de apremio, a la enajenación en subasta de bienes o derechos determinados, a instancia del propio interesado.

Es decir, que a partir del 15/10/2015, podremos solicitar la subasta de un inmueble que tengamos en copropiedad aplicando esta nueva normativa que además dispone en su artículo 109 que será competente el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre el inmueble y que para solicitar esta subasta no será preceptiva la intervención de Abogado y Procurador.

Posteriormente, indica los documentos que deben acompañar a la solicitud de subasta, siendo indispensable el pliego de condiciones particulares con arreglo a las cuales haya de celebrarse la subasta y donde se recogerá la valoración de los bienes o derechos a subastar.

El artículo 14.3 LJV dice que:  “Cuando por ley no sea preceptiva la intervención de Abogado y Procurador, en la Oficina judicial se facilitará al interesado un impreso normalizado para formular la solicitud, no siendo en este caso necesario que se concrete la fundamentación jurídica de lo solicitado”.

Desde este despacho aconsejamos del peligro existente en realizar un equivocado pliego de condiciones que después condicionará al solicitante en toda la tramitación. Esta parte no tiene constancia que a fecha de hoy se haya facilitado impreso de solicitud alguno al interesado en solicitar una subasta.

Se ha facilitado además el acceso a estas subastas y en el art. 111.4 de la citada Ley, dice que: “ La subasta se llevara a cabo, en todo caso, de forma electrónica en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, bajo la responsabilidad del Secretario judicial, por lo que serán de aplicación las disposiciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil al respecto, en cuanto sean compatibles con lo previsto en este Título”.

Se ha publicado el Real Decreto 1011/2015, de 6 de noviembre, por el que se regula el procedimiento para formalizar el sistema de consignaciones en sede electrónica de las cantidades necesarias para tomar parte en las subastas judiciales y notariales Este sistema de consignación on-line afecta a todas las subastas judiciales, ya sean voluntarias (a petición de los propios propietarios para conseguir la venta del bien y obtener un mejor precio) o ejecutivas.

A simple vista parece fácil el procedimiento, pero hay cuestiones por resolver:

1.- El previo requerimiento fehaciente a los copropietarios. Es recomendable  a los efectos de costas y posible allanamiento del resto de copropietarios en procedimiento judicial donde intervengan abogado y procurador.

2.- El precio de la subasta del inmueble. Si los demás copropietarios no están conformes con el precio propuesto por el solicitante de la subasta, habrá que acudir a un perito que será abonado por las partes.

3.- Conocer la existencia de ocupantes en el inmueble. Debe hacerse referencia en el pliego de condiciones y comprobar si tiene algún derecho sobre el inmueble (art. artículo 661 LEC modificada recientemente por Ley 19/2015, de 13 de julio y art 675.3 LEC).

4.- El precio de adjudicación deberá superar el 70% del precio de subasta si fuera vivienda habitual, o el 50% en otro caso. Existe jurisprudencia contradictoria pues no se trata de superar una deuda reclamada por lo que la aplicación de los artículos de la LEC en este aspecto puede ser cuestionable.

El problema también reside en si procede dar traslado al demandante cuando no se ha superado este porcentaje.

5.- Los copropietarios que deseen participar en la subasta no tienen que consignar. Sólo los terceros deberán consignar el porcentaje que se haya establecido en las condiciones, y por analogía, si no se estableciera, el 30 % del precio de la subasta.

6.- Se puede ejercitar la acción de reembolso con la acción de división de cosa común. Es el supuesto que uno de los copropietarios haya abonado los gastos de comunidad e IBI y quiera reclamarlos al resto de copropietarios. La jurisprudencia está siendo favorable a permitir la acumulación de la acción de división de cosa común y acción de reembolso cuando el crédito que se reclama procede de gastos del inmueble cuyo condominio se pretende disolver. Por ejemplo la sentencia de la AP Asturias (Sección 4ª) de 03/03/2015.

7.- Podemos encontrarnos con la incidencia en el procedimiento de división de cosa común de la regulación relativa a los retractos con arreglo al artículo 1522 CC.  La  jurisprudencia mayoritaria entiende que el copropietario de cosa común goza del derecho de retracto pero no del de tanteo, por lo que siempre será necesaria la previa enajenación a un tercero. Por ejemplo la STS 24 de Enero de 1986.

8.- Si el adjudicatario final es un copropietario, no deberá abonar la totalidad del precio ofrecido, sino que se tendrá que restar a éste la parte correspondiente a su cuota de propiedad, quedando desde ese mismo momento como único propietario.

Son innumerables las cuestiones que abordan una subasta judicial de un inmueble en copropiedad.

Aconsejamos estar asesorados por un despacho profesional y con experiencia en este ámbito como Firma10 Abogados, para evitar una mala transacción y errores difíciles de reparar a posteriori.

Marisa Rodríguez Caballo.

Abogada.

Socia Fundadora Firma10 Abogados.

No se ha Comentado aún.

Deje su comentario